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第九章 入主房地产构建幸福生活（第2页）

（9）设备要精良到位

住宅设备包括管道、抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、暖气设备等等。主要应注意选择这些设备质量是否精良、安装是否到位，是否有方便、实用、高科技的趋势。

以暖气为例：一些新建的小区，有绿色、环保、节能优点的壁挂式采暖炉温度可调，特别是家里有老人和儿童时，可将温度适当调高，达到最佳的舒适状态。

（10）要节能效果好

住宅应采取冬季保温和夏隔热、防热及节约采暖和空调能耗的措施，屋顶和西向外窗应采取隔热措施。按建筑热工分区，北京地处寒冷地区，北向窗户也不宜过大，并应尽量提高窗户的密封性。住宅外墙应有保温、隔热性能，如外围护墙较薄时，应加保温构造。

（11）隔音效果好

噪声对人的危害是多方面的，它不仅干扰人们的生活、休息，还会引起多种疾病。《住宅设计规范》规定，卧室、起居室的允许噪声级白天应小于50分贝，夜间应小于或等于40分贝。

购房者虽然大多无法准确测量，但是应当注意：住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离；临街的住宅为了尽量减少交通噪声应有绿化屏幕、分户墙；楼板应有合乎标准的隔声性能，一般情况下，住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯布置以防噪音干扰。

（12）面积要适宜

随着小户型热潮的兴起，商品房的套内面积稍稍降了一些，但是许多购房者仍然认为住房面积越大越好，似乎小于100平方米的住宅就只能是梯级消费的临时过渡产品。甚至一些经济适用房也名不副实，大户型、复式户型盖了不少，致使消费者也被误导，觉得大面积、超豪华的住宅才好用。其实尺度过大的住宅，人在里面并不一定感觉舒服。从经济上考虑，不仅购房支出大，而且今后在物业、取暖等方面的支出也会增加。

住宅档次的高低其实不在于面积的大小，三口之家面积有70至90平方米就基本能够满足日常生活需要，关键的问题在于住宅是否经过了精心设计、是否合理地配置了起居室、卧室、餐厅等功能，是否把有限的空间充分利用了起来。

（13）公摊面积要合理

商品房的销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积；套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。套内建筑面积比较直观，分摊的公共面积则可能会有出入。分摊的公共建筑面积包括公共走廊、门厅、楼梯间、电梯间、候梯厅等。

购房者买房时，一定要注意公摊面积是否合理，一般多层住宅的公摊面积较少，高层住宅由于公共交通面积大，公摊面积较多。同样使用面积的住宅，公摊面积小，说明设计经济合理，购房者能得到较大的私有空间。但值得注意的是：分摊面积也并不是越小越好，比如楼道过于狭窄，肯定会减少居住者的舒适度。

（14）物业收费合理服务到位

买房时购房者一定要问问，物业公司是否进入了项目，何时进入项目。一般来说，物业公司介入项目越早，买房者受益越大。

若在住宅销售阶段物业公司还没有介入，开发商在物业管理方面做出许多不现实、不合理的承诺，如物业费如何低，服务如何多等等，待物业公司一核算，成本根本达不到，承诺化为泡影，购房者就会有吃亏上当的感觉。

物业管理是由具备资格的物业管理公司实施的有偿服务，北京地区小区物业管理费标准因住宅等级、服务内容、服务深度而异。物业管理费都有哪些内容、冬季供暖费多少、小区停车位的收费标准、车位是租是卖等，买房前都应问清楚，以便于估算资金，量力而行。

其实，一些开发商将低物业收费作为卖点实在没有什么可信度，因为物业收费与开发商根本没有什么太大关系。项目开发、销售完毕，开发商就拔营起寨、拍拍屁股走人了，住户将来长期面对的是物业管理公司，物业管理是一种长期的经营行为，如果物业收费无法维持日常开销，或是没有利润，物业公司也不肯干。

一般来说，规模较大的社区能够为餐馆、超市、洗衣店、会所等项目提供充足的客源，住户也相对容易得到稳定、完善和低价的物业服务。如果购房者还是难以承受每月数百元的固定支出，建议干脆选择经济适用房项目，因为经济适用房的物业收费标准很低，而且受政策的严格控制。

2。如何买到真正超值的房产

要想找到真正超值的房屋，不仅长期投资回报率高，而且在买入时就是赢利的，换句话说每个月它都能给你带来正的现金流，而不是负的。

在那些房地产经纪人或热情的售楼小姐极力向你推荐楼盘、住宅、二手房时，有一点你必须清楚：他们的重点在交易，只要有交易就有提成；而你的重点是在投资，稳妥的投资。因此，在投资房产时，你需要一个客观的房产经纪人或售楼小姐为你提供准确的参考信息，而剩下的事情则需要你自己来判断了！具体如何做呢？

（1）找准风向标

买房为什么需要风向标？因为它能够指引你找到升值潜力大的开发项目。如今，众多媒体在争论房地产市场是否存在“泡沫”，房价究竟是高是低。但是，购房人大可不必考虑这个问题，也不要管收入房价比、房屋空置率等，你所要关心的就是看银行对买房贷款的态度，如果银行对某个房产开发项目的贷款较松，就说明这处房产的市场看好；如果银行管理得较严，就说明此处房产的市场风险较大。因为银行在决定是否为某处开发项目作贷款前，都会进行详细的调查，如果此项目的前景不好，银行在贷款的过程中一定会很严的，因此说，银行的态度往往比专家的话还要真实、准确、可信。

（2）买涨不买落

房地产投资与其他投资一样，是很难摸到市场的价格底线的。如果不是为了急住，当房价开始下跌时，千万不要有抄底心理，还是持币观望为好，因为房价下跌一定有很大的因素影响，这很可能使此处房产的价格在短时间内无法上涨，而那些房价刚要开始走高的房产，也一定会在短期内有一个较大的增长，所以，买房应该买涨而不买落。

（3）

参考平均价

经常听到有人讲房屋的平均价格在下跌，原因是房子在增多，其实，房屋平均价格的下跌只是表面现象，因为房子增多代表着市场需求，也反映着政府的政策导向，房产增多的地区发展一定会很快，买此处的住房肯定稳赚不赔。

（4）

学会“抓机会”

要在房地产市场上赚钱，就应该善于“抓机会”。比如，把楼盖完的房地产商搞“内部认购”，只是因为手续还没办完，所以较为便宜；房子有预售许可证，但因土地使用证还没有办下来，价格很低；某项目正在施工，销售的房产属于期房，但附近将要修路或修建地铁站……此时，不要等房子建好再买，而应该提前购买，因为房屋或附近的设施建好后，房价肯定会大幅上升。

（5）

挑便宜的买

如今，什么样的房子都有，但贵的房子并不一定就是好房子，因为不同的开发商会选择不同的营销手法，有的开发商就希望以薄利多销的形式通过价格占领市场，而有的开发商则将价格定得较高，认为卖50%的利润要超过通过薄利多销方式销售70%的效果，所以，他们宁愿卖50%。因此，购房人在选择房屋时，奉行“不求最好，只求最廉”的原则，买同一地区价格最低，但品质相差无几的房子，相对来讲，抗跌力要强很多。